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房地产信贷风险总体可控

近日召开的中共中央政治局会议强调,要有效管控重点风险,守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

当前,受个别大型房地产企业风险显性化影响,房地产信贷风险有所抬升。近期披露的上市银行年报显示,截至2021年12月末,五大国有银行的房地产不良贷款余额均较上年末有所增加,且部分银行增幅较大。多家银行负责人表示,当前的风险属于局部性、阶段性,房地产信贷风险总体可控。

多重因素致不良上升

数据显示,截至2021年12月末,五大行房地产不良贷款余额较上年末均有所增加,中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行的房地产不良贷款率分别为4.79%、3.39%、5.05%、1.85%,分别较上年末上升2.47个、1.58个、0.37个和0.54个百分点。

“在加快构建新发展格局进程中,局部领域、个别客户的风险释放难以避免。”建行首席风险官程远国表示,局部风险不会影响房地产行业平稳健康发展。

首先,房地产贷款占比已降至低位。“工行房地产贷款占比已降至6.5%,房地产信贷风险不会对全行的资产质量产生重大影响。”工行副行长张文武说。

其次,风险抵补准备已较为充分。截至今年一季度末,银行业金融机构拨备覆盖率为199.5%。也就是说,如果出现1元不良贷款,银行已准备好1.995元来对冲,部分上市银行的拨备覆盖率高达300%以上。

信贷风险之所以上升,根源在于个别大型房企的风险显性化。2021年下半年以来,部分房企利润下滑、资金链趋紧、债务违约频发。今年3月份,个别房企甚至无法如约披露年报。“少数风险大户贷款劣变,导致房地产开发贷款风险上升。”张文武说。因房企出险,部分银行又收缩了信贷,一定程度上加剧了房企的经营困难,进一步抬升了风险。

对于银行的短期过激反应,监管部门已及时纠偏,目前房地产开发贷款已逐步恢复平稳。与2021年四季度相比,今年一季度全国房地产开发贷款月均多增约1500亿元。

此外,银行不良贷款认定标准愈发严格,也抬高了风险数据。记者从多地银保监局获悉,为确保风险真实、全面暴露,多地不良贷款认定标准已从“逾期90天计入不良”变为“逾期60天计入不良”,有些银行已将逾期30天的贷款计入不良。受此影响,此前部分被掩盖的风险浮出水面,房地产不良贷款数据有所上升。

个人住房贷款风险较低

目前,我国个人住房贷款余额约46万亿元。个人住房贷款的期限较长,多为20年甚至30年。虽然贷款期限长,但我国个人住房贷款的信贷风险却较低,不良贷款率长期维持在0.3%左右。

“个人住房贷款的还款来源主要是借款人的每月收入,因此,资产质量与就业、收入密切相关,受房价波动的影响反而较小,这是我国与很多国家的不同之处。”央行金融市场司司长邹澜说。

“从大型银行2020年初的实践看,疫情初期,个人住房贷款不良率一度由0.29%上升至0.37%。”邹澜说,延期还款政策实施后,贷款质量总体保持稳定;随着疫情缓解,居民收入逐步恢复,贷款偿还也很快恢复正常。截至2020年12月末,个人住房贷款不良率已回到0.29%的水平。

当前,受国内疫情多点散发影响,部分居民收入出现波动,可能无法按时偿还房贷。对此,国有行与股份行、城商行等多家金融机构已明确表示,满足条件的客户可申请房贷延期还款。

风险化解不能松劲

房地产信贷风险虽总体可控,但风险防范与化解工作须臾不可松懈。“防控要更加主动。”中国银行风险总监刘坚东说,部分房企的经营状况仍存不确定性。

“缓解房企资金链紧张需供给端、需求端协同发力。”国家金融与发展实验室副主任曾刚说,从供给端看,房地产开发贷款已基本恢复平稳,银行贷款的恢复正加快到位;从需求端看,多地银行已下调房贷利率,购房者的需求逐步释放,将有助房地产市场整体企稳。

化解风险的有效途径之一,是在市场化、法治化的前提下,推动房企之间开展并购。“国内优质房企对此项工作高度重视,已开展大批尽职调查,后续相信会取得明显成效。”兴业银行风险管理部总经理邹积敏说。

此前,中国人民银行、中国银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,鼓励金融机构以市场化方式支持风险化解、行业出清。记者获悉,多家银行已安排专项额度,正稳妥有序开展并购贷款业务,推动足值项目与问题开发商脱钩,在“保交楼”中降低风险隐患。

郭子源

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默默

默默

笛怨箫清听未真,江湖旧雨散成尘。平生只有双行泪,半为苍生半美人。

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